“香港四大家族”之一的郑氏家族，突然生变。

9月26日， 被称为“香港四大地产商”的新世界发展（HK00017）发布公告称，被看做郑氏家族第三代“接班人”的郑志刚，已提出辞任公司行政总裁，以便投放更多时间于公共服务及其他个人事务。郑志刚已由公司执行董事及执行副主席调任为公司非执行董事及非执行副主席，不再担任执行委员会成员以及可持续发展委员会主席及成员。

在新世界发展正式官宣郑志刚辞任行政总裁不久后，就召开了2024财政年度业绩发布会。2024财年（2023年7月1日~2024年6月30日），新世界发展股东应占亏损约196.83亿港元（约合人民币177.45亿元），这也是新世界发展近20个财年以来首次出现亏损；来自持续经营业务的收入约为357.82亿港元，同比下跌34%；来自持续经营业务的核心经营溢利为68.98亿港元，同比下跌18%。

来源：新世界发展2024财年业绩报告

郑志刚突然辞任

郑氏家族“接班人”格局生变

业绩会一开场，郑志刚就先发表了一段讲话，透露其辞任原因及未来发展方向。“经过长时间的深思熟虑，我决定在人生的下一个阶段，投入更多时间在社会公益上，为香港和祖国发挥更大的贡献。因此，几周前，我主动辞去了执行副主席和行政总裁的职位。非常高兴我的父亲郑家纯博士非常尊重和支持我的决定。”

“职业经理人”、新世界发展原首席营运总监马绍祥获委任为行政总裁，以及可持续发展委员会成员及主席。马绍祥今年61岁，于2022年7月获委任为新世界发展执行董事，2024年1月出任首席营运总监。值得注意的是，马绍祥曾在香港特区政府任职数年，他于2014年1月加入香港特别行政区政府出任发展局副局长，其后于2017年2月获委任为发展局局长，并担任此职位至2017年6月任期圆满。

郑志刚目前在新世界发展仅保留了虚职——非执行董事及非执行副主席，不再担任执行委员会成员以及可持续发展委员会主席及成员。同时，郑志刚也辞任了郑氏家族多家上市公司职位，包括新世界百货中国（HK00825）董事会主席、周大福（HK01929）执行董事、新创建集团（HK00658）非执行董事。

郑氏家族与李嘉诚、郭得胜、李兆基所在家族被称为“香港四大家族”，郑氏家族目前由郑裕彤之子郑家纯掌舵。在2024年福布斯中国香港富豪榜上，郑家纯及家族以221亿美元（约合人民币1550亿元）财富额居第三位，仅次于李嘉诚和李兆基。

郑家纯有四个子女进入家族旗下各家公司担任要职，郑志刚是郑家纯长子，在本次辞任前一直被外界视为郑氏家族第三代“接班人”。女儿郑志雯目前执掌周大福、瑰丽酒店集团，次子郑志明、三子郑志亮分别担任新创建联席行政总裁、郑氏家族私人投资旗舰周大福企业联席CEO。

郑志刚今年44岁，从2007年初开始获委任为新世界发展执行董事，2012年出任执行董事兼联席总经理，2015年4月改任为执行副主席兼联席总经理，2020年5月改任为执行副主席兼行政总裁。2017年，郑志刚还与伍长宁、郑彦斌联合成立C资本，投资了包括Casetify、小鹏汽车、蔚来汽车、商汤科技等在内的众多企业。郑志还刚曾入选美国《财富》杂志“2012全球40位40岁以下的商界精英”，并被世界经济论坛评为“全球青年领袖”之一 。

此前曾有市场传闻称新世界发展正考虑撤换公司行政总裁郑志刚。随后，据中国房地产报等媒体报道，郑志刚弟弟、郑氏家族旗下另一家上市公司新创建的联席行政总裁郑志明回应称，“该问题较敏感，24小时后所有事情就会水落石出。”此外，郑志明还补充表示，其父亲郑家纯绝对公正，对事不对人，“如果我做得不好，也可以换掉。”

2023年底，郑家纯在接受采访时表示，还没有定好接班人，如果没有合适的家族成员，可以向外招聘。

此次郑志刚的辞任，无疑让郑氏家族第三代“接班人”的格局生变。而对新世界发展来说，出现近20个财年以来首次亏损后，接棒郑志刚的“职业经理人”马绍祥能否扭转业绩？

自创品牌K11被“外包”给自己

已开到上海、广州等地

9月26日，新世界发展还与郑志刚全资拥有的公司AC Group Linmited签订了五份公司股权出售协议、2024年服务总协议及商标许可协议，主要涉及运营管理K11品牌物业及相关业务。

马绍祥在业绩会上对此回应称，此举对公司而言能够节省运营成本，精简架构，变形提升回报率。从商业地产的角度看，地产商作为业主把物业外包给专业的公司管理也是大势所趋。K11仍然是新世界发展旗下的资产和品牌，新世界也还是K11商场和办公大楼的资产拥有人。

早在2008年，郑志刚就在香港创办K11品牌，主打将国际艺术及人文内涵融入商业的发展当中，开启艺术与商业融合的全新业态。此后，郑志刚将K11系列复制到内地并扩张迅速。目前，K11购物艺术中心项目已拓展到上海、广州、沈阳、天津、武汉等地。

不过，从新世界发展2024财年投资物业收入情况看，得益于香港尖沙咀K11系列项目运营效率提升，香港投资物业收入及分部业绩（包括应占合营企业及联营公司业绩）同比有所增长，分别为33.56亿港元及25.36亿港元。但内地投资物业收入及分部业绩均出现同比下滑，分别为18.41亿港元及9.55亿港元。

值得一提的是，此前有市场消息传出，新世界发展正与华润隆地就出售香港尖沙咀K11 Art Mall一事进行洽谈，但双方对此均无回应。

郑志刚还在发表“临别感言”时提到，其在任期间打造的“柏”系列项目共创造近1000亿港元的合同销售，特别是其中的柏傲庄项目开盘时更成为1997年后的香港新盘“票王”。

但也是在柏傲庄项目，曾出现过一起轰动性事件，这也对新世界发展造成财务影响。2021年，在柏傲庄三期建设过程中，有两座大楼墙身底座混凝土在强度测试中未达获批设计要求，新世界发展决定拆卸重建，并对相关受影响的800多户买家作财务补助。

彼时，瑞银发布报告指出，其曾与新世界发展对话，指总财务赔偿约为6亿港元，柏傲庄三期总建筑成本料会增加约9亿港元，因此本次事件对集团的财务影响估计约15亿港元。假设新世界发展承担所有成本，预料有关财务影响会于柏傲庄三期完工，即在其2024财年业绩上反映。不过，新世界发展在2023财年业绩报告中指出，柏傲庄三期预计在2025财年入账。

在郑志刚从新世界执行董事变为非执行董事后，还有6位执行董事，分别是主席郑家纯和其女郑志雯（负责酒店项目），及马绍祥、薛南海（负责香港项目）、黄少媚（负责内地项目）和赵慧娴（负责人力资源及人才发展）。

新总裁：继续出售非核心资产

楼价将趋于平稳，要加快推售新盘

对于2024财年首现业绩亏损，郑志刚解释道：“我想先澄清一点，大家不要误会，我们并没有亏损200亿港元现金。主要原因是上半年我们出售新创建的83亿港元非现金亏损，另外还有92亿港元是减值和拨备。如果计算核心经营利润，新世界发展仍有约69亿港元，实际上只下降了18%。”

自2019年下半年以来，新世界发展一直将出售非核心资产视为去杠杆的重要工具。在2024财年，新世界发展已经达成出售非核心资产80亿港元的目标，交易标的包括香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益、深圳前海周大福金融大厦北塔余下30%权益等。

马绍祥指出，未来会继续在合适的时候出售一些非核心资产，以回笼资金。预计到2025财年，新世界发展全年出售非核心资产的目标将达到130亿港元。在近期三个月里，已经完成了约28亿港元的非核心资产出售。

截至2024年6月底，新世界发展可动用资金合计约463亿港元，其中现金及银行存款约280亿港元，可动用的银行贷款约183亿港元。综合债务净额为1236亿港元，债务净额与权益比率为55%，较去年同期增加6.3个百分点。

在业绩会被问及“负债率上升，现金流下跌要暂停派息，作为新的CEO，有什么方法去扭转这一局面？”时，马绍祥坦言做CEO不容易，集团财务状况其实相当稳健，从今年1月到现在，完成了510亿港元的再融资和债务偿还，也反映了银行对公司信心，可以动用的资金多于2025财年到期的债务。集团一直用不同的方式优化财务状况，包括开源节流、出售一些非核心资产，希望可以加快去杠杆的速度。

报告期内，新世界发展于香港的物业发展收入为24.12亿港元，应占物业合同销售为约15.09亿港元，同比均出现大幅下降。内地物业发展收入为137.17亿港元，同比有所上升，贡献主要来自广州、杭州及沈阳等住宅项目。内地整体物业合同销售额为人民币124.8亿元，合同销售面积约31.3万平方米，整体合同销售的平均住宅价格超过每平方米人民币44000元。

对于香港楼市未来的走势，马绍祥认为，进入减息周期后，对于整个集团和香港地产业都有不同程度的帮助。发展物业方面，市场的信心随着减息应该会回升，整体成交量希望有所增加。楼价将会趋于平稳，现在市场需求仍然较大，会把握好这个时间加快推售新盘，预计接下来这一年将会推出4400个单位。在投资物业方面，随着投资者信心回升，租金回报也会变得有吸引力。另外，减息周期下公司的融资成本和利息开支也会下降，这是一个相当正面直接的影响。加上之前，公司主动作了减值和公允价值调整，可以轻装上阵，对日后的盈利增长和去杠杆速度都有帮助。

截至报告期内，新世界发展在内地持有的不包括车库的土地储备是372万平方米，其中约198.8万平方米为住宅用途。核心物业发展项目主要分在布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京及沈阳等城市，约58%位于在大湾区和长三角重点地区。在香港持有应占总楼面面积约774万平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米）的土地储备可作即时发展，其中物业发展应占总楼面面积约395万平方呎。

9月27日，港股地产板块全线上涨，截至中午休市，新世界发展暴涨近22%，报9.99港元。